首分论市：去房地产化是鬼话？下半年广州楼市“孔雀东南飞”！

导读：克而瑞广州区域首席分析师肖文晓先生答今日头条问。

楼市

今日头条：

        相对于第一季度的平淡，今年第二季度接踵而至的端午假期、五一假期，给楼市增加了不少营销噱头。那么，整体来看，上半年广州楼市的表现如何呢？

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

       从成交量来看，今年上半年，广州一共卖了39914套一手楼，同比减少了22.6%，略好于2014年，在近五年的成交里面排在第4位。从成交均价来看，今年上半年广州一手住宅的均价是18032元/平米，同比上涨8.5%。可以看到，在限价、限签等政策的调控下，广州今年上半年的房价走势总体还是比较平稳的。

来源：CRIC

        分月度来看，应该说今年上半年广州楼市走出了一波先抑后扬的行情，前四个月的成交量异常低迷，就连3月份也丝毫没有传统的小阳春的样子，不过签约了6600多套的房子，属于近年的低位。5、6月份，特别是在经历五一黄金周的平淡开局后，从5月份下半月开始，广州楼市储蓄了半年的能量开始释放，供应量大幅提升，其中5月供应9400多套，6月供应13000多套，最终带动签约量在6月份突破1.1万套，这是自去年的3.30调控以来，广州一手住宅成交时隔14个月，成交首度突破1万套。

来源：CRIC

调控

今日头条：

        6月份，住建部联合七部委整治楼市乱象，广州也在名单之列。消息一出，消费者和从业者都可以说高度关注。您认为，这样的举措是否真的能打击到炒房客？对市场有什么样的影响？

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

        根据《通知》，本次专项行动主要包括四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

        应该说，经历了2016年和2017年的密集调控期，大家对于这个通知并不陌生，包括广州在内，很多城市在过去一两年的时间都有过类似的集中整治的阶段。包括政策造成的事实上的后果也很明显，一个是房地产中介把水牌的房源全撤下来了，最严重的是直接在检查期间选择关门停业了；一个是楼盘都不敢打广告了，甚至白天不敢卖房了，开盘都要在晚上偷偷摸摸地做了，最严重的是连售楼部都关门放假了。也就是说，按照今天的行业生态环境，如果是巡视组来进行楼市检查，可能我们的很多楼盘和中介可能都不能按照常态去工作。这就不仅仅是打击炒房客的问题了，可能整个行业的生态都会受到影响。

        这个是一个非常值得反思的现象，为什么一个看上去再正常不过的检查会对我们这个行业的日常经营造成那么大的影响，正常来说这只有这个行业存在很多畸形的问题才会这样，但是中国的商品房市场已经发展了30年了，照理说应该是一个比较成熟的市场了，但是居然经不起一个检查的考验，所以我想我们不得不承认，我们今天的房地产行业并没有走在一个正常的轨道上，这里面，轨道上的车（市场的参与者）可能有问题，轨道本身（住房制度的顶层设计）可能也有问题，轨道的信号灯（政策和监管）可能也有问题。

土拍

今日头条：

        说说广州的土地出让市场。我们常说，影响房价的，是土地供应的多少。今年上半年，广州土地市场揽金429.6亿，较2017年同期下跌12%。您对上半年的土地市场怎么评价？下半年的土地出让趋势，是否有一个基本的预判？

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

        我觉得上半年的土地市场有两个点是值得大家关注的：第一个是出现了流拍和底价成交的现象，典型案例是最近的花都凤凰路商住地块，15000的楼面地价，比去年花都的最高楼面价17000还低2000块钱，但是即便几度推迟出让，还是无人竞拍，流拍了，另外就是有些商住地底价或者低溢价率成交了，其中有部分是和招商引资绑定出让的原因，也有部分是市场原因，但总体给人的感觉就是上半年除了南沙自贸区因为有大湾区的概念土地市场还比较火爆，其它区域都有所降温，基本上最终成交的地价都还是距离当地的房价有一段距离，没有再出现面粉价等于甚至高于面包价的情况。

        第二个是上半年的土地供应结构发生了变化，上半年广州有3宗全自持租赁住宅用地出让，我们知道在5月底当时住建部出了一个要求，要求包括广州在内的十几个热点城市出台未来几年的土地供应计划，其中保障性住房的比重不能低于50%，这里说的保障性住房，就包括共有产权房、租赁住房、人才住房等，这对于过去那么多年主要走商品化道路的房地产市场是一个很大的颠覆，所以未来租购并举不是一句空话，过去那么多年来有些缺位的保障性住房体系也会建立起来，会真正的实现市场的归市场，保障的归保障，去还原房地产市场的居住属性。

        下半年的土地市场，我认为基本还是会延续上半年的状态，政府不会容许在这个阶段土地市场再出现什么不利于调控的风吹草动，商品住宅用地低溢价率成交，持续推出租赁住房用地，都是可以预见的。另外从2018年的土地供应计划来看，2018年全市计划供地共计294宗地块，其中商住类供地达到82宗，但是上半年完成出让的商住地只有17宗，所以下半年广州的土地市场会有更多的地块供应，对于有意在广州拿地的开发商来说是个不错的机会。当然，前提是在整个行业的资金面偏紧、融资渠道全面收窄的情况下，你有没有足够的粮草。所以，这个阶段多卖楼很重要，因为销售回款是开发商唯一可以通过主观努力做到的。

房企

今日头条：

        最近几个月，开发商涉足其他行业的步伐越来越快。比方说，碧桂园走进农业，开机器人餐厅，而万科甚至明确将房地产这个主营业务去掉的计划。您个人认为，为什么会出现这样的趋势呢？

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

        任何一个行业都是这样的，企业一旦实现了规模化之后，基本上就都会去考虑多元化。这跟我们讲投资的时候不要把鸡蛋放在一个篮子是一个道理，当你只有一个鸡蛋的时候，你其实不存在这个问题，当你有一筐鸡蛋的时候，你才有这个问题。这是幸福的烦恼。

        今天的龙头房企也是这样的，碧桂园上半年就卖了4000亿，万科上半年也卖了3000亿，这么大的流量规模，该怎么样用好它，接下来该怎么办，企业的掌舵者必须去想。特别是在今天行业环境已经发生了很大变化的情况下，更要去想，围绕这个变局企业要怎么做。

        今天房地产行业环境发生了什么变化呢？我认为有两个根本性的变化，第一个就是行业销售规模的天花板已经到来了，去年全国商品房市场实现了16.9个亿平方米的天量，但是居安思危，未来房地产市场的规模还有没有可能像过去这样持续增长下去了呢，我想也许具体的时间点上大家会有点分歧，但是下降的趋势是没有争议的。我们的人口红利，我们的城镇化红利，都在消减，所以未来成交面积的规模下降是一定的。面积下降金额就会下降，尽管因为房价会涨，金额下降的速度可能会慢一些，但是终归是会下降的。这个时候企业怎么办？它必须去考虑多元化，才有可能去弥补，去实现新的增长。

        第二个根本性的变化是住房制度的顶层设计，过去30年，我们走的是商品房为主的市场化道路，但是未来呢？现在来看是要走租购并举，保障和市场两条腿走路的道路。原来商品房市场占到了这个蛋糕的绝大部分，但是未来不是了，可能有一半要分出去，变成了保障房市场。原来给你发挥的空间变小了，你就必须去找新的空间才行，所以我们才会看到租赁住房这样看起来无利可图的事情，我们的标杆房企也在尝试去做，因为它不大可能完全放弃这个市场。当然，在房地产之外，包括说围绕着这个产业的上下游服务行业，我们的企业也有很多的机会，这就是今天龙头房企努力去做多元化的原因。

        不过，最后还是要提醒大家，千万不要相信什么抛弃房地产的鬼话。只要房地产还是这个企业的主营业务，那就不存在被抛弃的可能。谁信谁就是傻子，谁这么做也是傻子。

置业

今日头条：

        回到置业层面。下半年，广州哪些区域或板块会有刚需的置业机会呢？

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

        下半年，广州楼市的商品住宅新增供应量，预估是在518万平方米左右，大概占到了全年的2/3。区域上看，广州商品住宅新增供应主要集中在外围区域，增城仍是主力担当，在多个大盘&大量土地入市支撑下，且区域今年5月更迎来上调备案价利好（是全市十一区唯一上调备案价区域），区域项目加推意愿强烈，预计今年下半年有140㎡货量入市。黄埔区以80万㎡紧跟其后，该区域目前楼市重心主要在知识城板块，时代天韵二期、康大龙祥汇、龙湖天琅等项目预计近期推出市场，此外，科学城板块万科元培里、中冶逸璟台也即将入市，预计下半年黄埔区楼市热度延续。除了东部，下半年的热点还有南部，其中南沙预计有71万平的供应，番禺有50万平。

        目前广州楼市刚需外溢，基本就是孔雀东南飞的格局。就刚需而言，东边可以重点关注的是黄埔的长岭居、知识城，增城的荔城和教育城，都是2万多的楼价为主。南边的话，番禺的亚运城板块相对来讲还在低位，均价不到3万，南沙主流的价格都在2万多不到3万，所以重点考虑还是金州、蕉门等有地铁、配套成熟的板块，方便居住。

来源：CRIC

来源：克而瑞广州区域

热文推荐

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。